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2018-08-21 23:39 来源:长江网

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  图片来源:花瓣美素

  终于可以安安心心的做一辈子“房奴”了。

  今天,国内最大的金融机构——工商银行证实,已经将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁,要求借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。

  掰开来算算啊,50岁贷款买房,还能申请25年房贷。70岁,想要买房,还能贷5年。高不高兴?喜大普奔,有没有?目前,工商银行是第一个突破70岁的房贷银行。鉴于“宇宙第一大银行”,工商银行的标杆地位,相信其他银行也会陆续跟进。无论如何,房地产作为国家发展的“核心技术”,绝不能因老龄化而失去增长空间。

  2017年,中国人的平均寿命75岁。工行要求,借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。可见,这个规定并不是凭空而来。鉴于随着社会文明进步,医疗保障提升,中国人平均寿命有望活到90岁。由此可以乐观预计,房贷的最高年龄继续延长到90岁,应该不是梦。

  真是“活到老,还到老。”“一日之计在于晨,一生之计在于还,还贷款的还。”有人说,现在退休年龄是男60岁女55岁,老年人都成为了纯消费者,经济收入来源能支撑房贷吗?不要怕,其实,国家对于延迟退休制度早有深入研究,延迟退休政策只是在等待择机推出而已。

  工商银行要帮助中老年人买房

  今天,中国工商银行总行处证实,工行已经将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁,借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。同时,个人住房贷款的最长期限仍然是30年,没有改变。

  举例来说:如果一位50岁的购房人在北京购房,那么按照贷款人年龄与贷款期限之和不超过75年计算,这位购房人购买首套房最长可申请25年贷款,而此前最长贷款年限为20年。此次放宽最高年龄后,70周岁的首套房购房人在满足相关条件后,亦可申请5年期住房贷款。

  工行相关负责人对媒体表示,此举是为适应中国人口发展趋势,满足不同年龄阶段尤其是中年以上居民的住房改善性需求,减轻他们的经济压力。

  工行此举极具突破意义。因为工行、农行、中行和建行这个四大银行,占据了整个房贷市场的大半壁江山,可以以其政策研判全国的房贷市场走向,很有代表性。随着工行此举公开,全国中小银行将陆续跟进。

  根据央行数据显示,2017年我国个人住房贷款余额21.86万亿元。其中,工行2017年末个人住房贷款余额已达3.94万亿元,建设银行达到了4.25万亿元,农行达到了3.13万亿元,中行达到了2.82万亿元。仅这四大行个人住房贷款余额就占据了全国的64%。

  一体两面放宽的背后是更严格放贷

  其实,在工商银行放宽贷款年龄限制的同时,我们可以看到全国楼市销售面积增速出现下滑,而贷款利率明显上升,其中工农中建四大行,首套房贷平均利率上浮超10%。

  上图来看,2018年第一季度,中国房地产主要指标增速,除了房地产投资额微微上涨之外,其他全面下滑。无论是销售面积还是竣工面积,还是个人按揭贷款总额,都出现下滑。

  根据融360发布的最新数据显示,2018年3月全国首套房贷款平均利率为5.51%,相当于基准利率1.124倍,环比2月上升0.92%,同比去年3月首套房贷款平均利率4.46%,上升23.54%。

  监测数据显示,3月,19家主要银行中有17家银行首套房贷款利率已超过基准上浮10%,较上月新增2家。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行国有四大行首套房贷款平均利率均已超基准利率上浮10%水平。

  显然,银行的利率还在提高,未来可能更高,想房贷而不得的人越来越多,这也是工行出台放宽年龄限制的一个重要原因。显然,这会将需求延后,为今后房贷再开发奠定基础。莫非这也是传说中的“养韭菜”大法?!配合上各地采取商品住房销售公开摇号举措来看,将当期购房需求压缩推后的意图已经跃然纸上。

  中老年人买房需求很多吗?年轻人口出现断崖式下跌

  由上可见,工行此举在未雨绸缪。毕竟人口是房地产的基础,一个国家的住宅需求量是根据这个国家的人口数量、年龄结构和家庭分裂速度决定的。当前,中国适龄购房人口总数的持续减少,而老龄化社会特征越来越明显,这对国内楼市的影响将越来越显著,工行此举就是这一大背景下的一个侧面。

  目前,中国老龄化在加速,速度之快,超乎想象。年轻人口出现了断崖式下跌,潜在买房需求正在大幅萎缩,90后和00后们恐怕都指望不上了。数据看,90后人口总数比80后少23%,00后又比90后少16%。目前,中国新增劳动力增长速度,已经进入负增长阶段。

  反映在房地产市场就非常明显。举个例子,麦田房产最近在北京所做的一项调查显示,最近一年来,在北京二手房市场上,80后的成交占比高达49%,远远超过70后的25%和90后的10%。

  与此同时,80后在购房时对包括商业贷、公积金贷和组合贷等各种名目的房贷依赖又比较大,占比高达71%,这个指标也远远高于与它相邻的70后和90后两个年龄段。

  就80后这一群体来说,他们年龄最大的已经接近40岁,最小的也接近30岁了,大都进入了已婚状态,对于住房的需求远远高于其他年龄段,基本上属于刚性需求。80后成为购房主力军。80后中虽然出现了一些事业有成的富人,但绝大多数的工薪族在经济上并不宽裕,购房资金更多地依赖房贷。

  80后是中国最近一次生育高峰期。新中国成立以来有三次生育高峰,第一次是1950年-1957年,第二次是1962年-1972年,第三次是1981-1990年。无论中年标准有何种争议,80后这个年龄群体,已经接近人到中年。这也是中国人口年龄中位数。2015年联合国统计的结果显示,中国人口年龄的中位数是37岁。国家统计局公布的中位数是35.2岁。最新数据一直没有公布。这个年龄中位数,也是标标准准的80后。

  目前看,这三次高峰之后,少子化越来越明显,老龄化却在加速,预计每年增加1000万老年人口。2015年以来,基本上进入了人口负债期,人口红利消失。

  一组数据可以说明:1999年,我国60岁以上人口占到总人口的10%,标志着我国进入老龄化社会,短短18年间,这一比重就上升到了17.3%;2000年,65岁以上人口占总人口的7%,去年底上升到11.4%。世界银行的一份统计显示,65以上老人占比从5%到10%的过程,意大利用了100年,日本用了35年,而中国只用了30年!

  活到老还到老能改变金融周期吗?

  我们都看过很多关于人口对于经济的影响,比如说现在中国进入消费拉动性越来越强了,其实是人口老龄化的表现,储蓄下降,而消费上升。老龄化,往往就是这样,人老了,生产型劳动力意义在消减,作为消耗性消费者意义上升。

  人口对于楼市很重要。日本1989年房价开始崩溃,进入20多年的绵绵不断的下跌过程中,当年的中位数年龄是33岁。很多研究表明,在经历过房价暴涨的国家中,人口规模总体上涨,购房适龄人口总数上涨,而房价走低的地区,正好与人口增长速度和购房适龄人口总数的显著放缓同时发生。

  换个角度想想,人口周期就是房贷周期,房贷周期也是金融周期。这背后,就是在“贷款创造货币”的信用货币下,旺盛人口,将未来收益的贴现,贷款增多,推动了货币流动性的增大,带动了整个金融周期的上扬。但是人口萎缩,则总需求萎缩,未来收益预期变差,贷款需求减弱,则整个体系当中贷款创造货币的数量明显萎缩,则金融周期向下。除非中国创设了一种创造货币的新途径。

  由此可见,人口周期是房贷周期和金融周期的基础。工行此举能全面铺开,则会将中国潜在购房群体基数扩大,推动总需求再延长,继续维持“贷款创造货币”这个正循环,对于中国经济发展将起到重要的推动作用。但既便如此,也只是延后几年,人口周期的循环并不会改变。

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